Wer haftet bei falschen Angaben?

Haftung bei falscher Wertermittlung: Wer trägt die Verantwortung?

Beim Verkauf einer Immobilie ist die genaue Wertermittlung essenziell. Sie bildet die Grundlage für den Verkaufspreis und beeinflusst sowohl Käufer als auch Verkäufer. Doch was passiert, wenn die Wertermittlung fehlerhaft ist? Wer haftet in diesem Fall?

Der Fall im Überblick

In einem aktuellen Fall hat ein Eigentümer ein eigenes Gutachten für ihre Immobilie erstellen lassen. Das Gutachten ergab einen Wert von 430.000 Euro, während die Vorstellungen des Eigentümers selbst bei einen Wert von 500.000 Euro lagen. Der Makler, der den Verkauf betreute, übernahm die Angaben der Verkäuferin und korrigierte den Wert auf 399.000 Euro, da er Fehler in den Angaben des Gutachtens entdeckte.Ein vom Käufer beauftragtes Gutachten kam jedoch zu einem deutlich niedrigeren Marktwert von 280.000 Euro. Die Differenz zwischen dem vom Verkäufer erstellten Gutachten und dem tatsächlichen Marktwert beträgt mehr als 40 Prozent.

Hier erkennt man das Schema wieder - Vorstellungen zur Immoblie beim Verkauf:

1. Verkäufer stellt sich ein Schloß vor

2. Bank bewertet eine Scheune

3. Käufer findet den Preis immer zu hoch, weil er eigene Investitionen einrechnet.
   
   Die Aufgabe des Maklers ist die fachkompetente Preisfindung. Eine Immobilie sollte nicht länger als 3-5 Monate auf dem Markt stehen, bis es den Besitzer wechselt.

Woran lag der Fehler?

Die Ursachen für die Abweichungen sind vielfältig:

Wer haftet in diesem Fall?

Die Haftung hängt von mehreren Faktoren ab:

Fazit

In diesem Fall liegt die Hauptverantwortung bei der Verkäuferin/dem Verkäufer, da diese falsche Angaben gemacht haben. Der Makler hat zwar eine Verantwortung, die Angaben zu prüfen, doch die letztendliche Wahrheit liegt bei den Angaben der Verkäuferin. Bei einer erheblichen Abweichung des Marktwerts besteht grundsätzlich die Gefahr, dass der Verkäufer für etwaige Schäden haftbar gemacht werden kann, insbesondere wenn falsche Angaben absichtlich gemacht wurden. Dies wäre dann eine arglistige Täuschung, muß aber bewiesen werden.

• Falsche Angaben der Wohnflächen: Die Verkäuferin gab eine größere Wohnfläche an, als tatsächlich vorhanden ist.
• Nicht berücksichtigte mindernde Faktoren: Zum Beispiel wurde das Gästehaus nur als Sommerlaube eingestuft, was den Wert mindert. Außerdem hat die ehmalige Sommerlaube keine Baugenehmigung (Wochenendbungalow der 70er Jahre) in Vorwendezeit modernisiert. Risse im Mauerwerk, Schäden am Dach, einfache Holzfenster ohne Isolierung und kann nicht in die Bewertung des Haupthauses 1:1 einfließen.
• Für die Außenanlage wurde ein unüblich hoher Extrawert angesetzt
• Baulast zu Gunsten des Nachbarn nicht als Wertminderung berücksichtigt
• ungeklärte Grenzregelung als Wertminderung nicht berücksichtigt
• Unrealistische Vorstellungen: Die Verkäuferin hatte eine deutlich höhere Preisvorstellung, die nicht dem Marktwert entspricht. Hinzu kommt, dass das Wertgutachten nur auf  mdl. Angaben der Verkäuferin beruht und keine Vor Ort Besichtigung stattfand.
• Verkäufer: Wenn die Verkäuferin falsche Angaben gemacht hat, trägt sie grundsätzlich die Verantwortung für die falsche Wertermittlung. Sie ist verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zu machen.
  Daher ist es gut, die Aussagen der Verkäuferin zu baulichen Angaben, zu Grenzregelungen, zu Baujahren und andere wertbeeinflussende Faktoren festzuhalten. Hier Gesprächsnotiz, Zeugen oder sogar im Kaufvertrag.
• Makler: Der Makler hat die Pflicht, die Angaben der Verkäuferin zu prüfen und auf Plausibilität zu überprüfen. Wenn er fehlerhafte Angaben übernommen hat, könnte eine Haftung für die falsche Bewertung bestehen. Sind z.B. falsche Angaben im Exposé und der Makler korrigiert diese trotz Hinweis und Kenntnis nicht, haftet er in Höhe seiner Provision gegenüber dem Käufer. Ein Makler, der auch für den Käufer entgeldlich tätig wird (hier Provisionsteilung) muß für beide Seiten Neutralität und Kompetenz wahren!!!
• Gutachter: Das vom Verkäufer erstellte Gutachten ist eine private Einschätzung und keine unabhängige Bewertung. Wenn es fehlerhaft ist, ist die Haftung eher bei der Person zu suchen, die das Gutachten erstellt hat. Hat keine Vor Ort Besichtigung stattgefunden, muß dies im Gutachten kenntlich gemacht werden, dass die Angaben auf der Basis der Aussagen durch den Auftraggeber erfolgte.

• Bei zu hohen Verkaufspreisvorstellungen z.B. Münchner oder Berliner Preise in Magdeburg wundert es nicht,wenn die Immobilie 1 Jahr und länger auf dem Markt angeboten und der Preis immer wieder nach unten angepasst werden muß. Ein erfahrenes Maklerbüro läßt es erst gar nicht soweit kommen und prüft vorliegende Gutachten durch eigene, argumentiert mit dem Verkäufer und stellt einen durchsetzbaren und realistischen Verkaufspreis ein. 

• Der Preis muß plausibel, fundiert und am Markt präzise darstellbar sein. Es gibt zahlreiche Programme und Portale, wo schnell und einfach Vergleichsfälle gegenber gestellt,und mit Gutachterprogrammen eine solide Bewertung erstellt werden kann.

• Wichtig für Verkäufer und Käufer

  Fazit: Bei falscher Wertermittlung ist die Verantwortlichkeit klar geregelt: Die Person, die falsche Angaben gemacht hat, trägt in der Regel die Haftung. Transparenz und Sorgfalt sind daher unerlässlich, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. 

  Wenn Sie Fragen zu Immobilienbewertungen oder rechtlichen Aspekten beim Immobilienverkauf haben, stehe ich Ihnen gerne beratend zur Seite!  
  Sylvia Lampe Immobilien - Ihre Regionalmaklerin in Magdeburg ist Ihr Ansprechpartner rund um den Verkauf von Immobilien. Beratung, Wertermittlung (Vergleichswert, Sachwert, Verkehrswert) inkl.

  • Verkäufer sollten stets korrekte und vollständige Angaben machen.
  • Makler sollten die Angaben sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten nachfragen.
  • Käufer sollten sich auf unabhängige Gutachten stützen, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln.

06.06.2025